직업의 세계 - 감정평가사

 

감정평가사

한마디로 표현하면 '재산의 가치를 객관적으로 평가하다'라고 할 수 있습니다. 즉, 감정 평가란 부동산( 움직여 옮길 수 없는 재산 토지나 건물, 수목 등)이나 (동산형상, 성질 따위를 바꾸지 않고 옮길 수 있는 재산, 돈, 증권, 세간 등 ) 같은 재산의 경제적 가치를 법에 명시된 객관적인 기준을 통해 판정하고, 이를 가격이라는 화폐 가치로 표시하는 일을 뜻합니다.

감정 평가사는 나라에서 주관하는 시험을 통과해 공식적으로 감정 평가를 할 수 있는 자격을 갖춘 사람이죠. 법원에 가면 판사가 죄의 유무나 형량 등을 결정하잖아요? 감정 평가사는 경제적 가치를 지닌 대부분의 재산을 대상으로 판사 역할을 한다고 보면 됩니다. 가치가 있는지, 얼마만큼의 가치를 지녔는지를 결정하니까요. 판사가 민사소송에서 소송을 당한 주의 당사자와 원고 법원에 민사소송을 제기한 사람의 갈등을 조율하는 것처럼, 평가하는 재산과 관련된 이해관계자들의 분쟁을 조율하기도 합니다.

 

감정평가사는 주로 하는 일

감정 평가사가 평가하는 재산의 종류는 무척 다양해요. 경제적 가치를 지닌 세상모든 것을 다룬다고 말할 수 있을 정도죠. 부동산, 보석, 고미술품, 문화재 등 눈에 보이고 손에 잡히는 유형 자산은 물론 다양한 무형자산의 경제적 가치까지 평가합니다. 우리가 즐겨 듣는 음악의 저작권, 기업의 특허권이나 상표권처럼 말이죠. 특히 무형 자산 감정 평가는 무형 자산의 수익성과 가치가 높아지면서 빠르게 성장하고 있는 분야예요.

감정 평가 대상이 무궁무진하지만, 실제 업무에서 주로 감정하는 대상은 정해져 있습니다. 국내에서 활동하는 감정 평가사 대다수가 토지나 건물 같은 부동산을 주로 평가합니다. 이 때문에 감정평가사는 부동산 전문가라고도 불리죠. 부동산을 전문적으로 평가하는 감정평가사가 많은 건 다양한 재산 중에서도 부동산이 가치가 높고 거래가 활발하기 때문이에요. 우리 사회에서는 부동산을 토대로 금전적인 거래가 이루어지는 경우가 무척 많아요. 개인끼리 집이나 땅을 사고파는 게 다가 아닌 것이죠. 부동산 담보 대출, 사회 기반 시사회 유지와 경제발전의 기초가 되는 도로, 조경, 통신 등의 공공시설 건설 재개발 사업 등 각종 부동산 거래가 진행되려면 감정평가사의 부동산 가치 평가가 먼저 이뤄져야 한답니다.

 

● 감정 평가가 구체적으로 어떻게 이뤄지나요?

크게 사전 조사와 현장 조사 그리고 감정 평가서 작성 단계로 나뉘어요. 주로 평가하는 건물을 예를 들면, 먼저 평가할 건물과 관련된 자료를 조사합니다. 지도 앱을 통해 건물의 층수나 도로 접목 여부 등을 확인하고, 정부 민원 사이트에 들어가 건물의 등기부등본(부동산에 관한 권리관계를 적어두는 등기부를 복사한 문서)과 건축물대장(집의 소재, 구조, 면적 및 소유자의 주소 등을 적은 공용문서)을 떼어 보는 식이죠. 이 내용을 바탕으로 현장조사를 진행합니다. 사전 조사를 철저하게 했어도 현장 조사를 빼먹을 순 없습니다. 건물 내부 구조나 노후 정도, 주변 환경 등 현장에 직접 방문해야 파악할 수 있는 요소들이 있기 때문이에요. 사전 조사한 내용 중 틀린 것은 없는지 서류에 나타난 부분도 꼼꼼하게 확인하죠. 마지막으로, 조사한 내용을 토대로 해당 건물에 대한 감정평가서를 작성합니다. 법으로 지정된 평가 양식에 따라 작성하며, 합리적인 기준과 근거를 토대로 금액을 산정한답니다. 평가 내용에 책임을 진다는 서명날인을 하고 평가서를 관련 기관에 제출하면 비로소 감정 평가가 끝나요.

 

● 감정 평가할 때 중요하게 생각하는 부분은 무엇인가요?

대규모 프로젝트의 경우 감정 평가사 여러 명이 협업하기도 하지만 기본적으로 감정 평가사는 독립적으로 일합니다. 한 명의 감정 평가사가 하나의 프로젝트를 처음부터 끝까지 이끌어 가는 구조죠. 그렇기에 자신의 결정에 막대한 음식 따라요. 사소한 결정 하나도 자칫하면 사회적으로 큰 파장을 불러일으킬 수 있죠. 공공사업을 위해 토지 가격을 책정하는 경우, 평가사가 꼼꼼히 평가를 진행하지 않고 토지의 실제 가치보다 높게 금액을 책정하면 어떻게 될까요? 감정 평가사가 과대평가한 금액만큼 국가 예산이 낭비될 수 있어요. 곧 국민의 세금이 허투루 쓰이는 것이지요. 따라서 감정 평가사는 의도적으로 저지르지 않은 과실(부주의나 대만 따위에서 비롯된 잘못이나 허물)에 대해서도 법적인 처벌을 받습니다. 직업적인 책임 의식이 생길 수밖에 없겠죠? 책정한 금액이 공정하고 객관적인지 간과한 부분은 없는지 수시로 점검하며 최적의 평가를 하고자 노력합니다. 권리와 책임은 떼려야 뗄 수 없는 관계라고 생각해요. 세간에 '전문가'로 인정받는 만큼 그에 준하는 책임감과 청렴함을 지니고자 한답니다.

 

● 일하면서 가장 힘들거나 어려운 점은 무엇인가요?

감정 평가사는 사물의 가치를 객관적으로 매기는 사람이에요. 사물과 관련된 주관적인 요소, 애정이나 추억 등을 일일이 고려하기 어렵죠. 이런 점에서 사물의 소유자와 감정 평가사의 평가액 사이에 간극이 생기곤 하는데요. 소유자에게 평가액을 납득시키는 과정에서 갈등을 빚기도 합니다. 예를 들어 재개발 사업을 위한 감정가를 진행하다 보면 그곳에서 나고 자란 분을 만날 때가 많아요. 집과 동네에 대한 추억이 많은 만큼 그 가치를 높이 평가하기에 감정 평가사가 객관적으로 책정한 토지와 건물의 가격이 실망스러울 수밖에 없죠. 이 마음에는 십분 공감해요. 소유자와 소통하는 과정에서 공감을 충분히 표하되 내렸던 결정을 쉽사리 번복하지 않습니다. 결정은 물론 번복에도 막중한 책임이 따르니까요. 구체적이고 이해가 쉬운 근거와 사례를 들어 제가 내린 평가를 최선을 다해 설명하죠.

 

● 감정평가사가 되려면 어떤 학과를 진학해야 하나요?

특정 학과를 나와야만 감정 평가사가 될 수 있는 건 아니에요. 학력이나 경력의 제한 없이 만 20세 이상이면 누구나 감정 평가사 시험에 응시할 수 있거든요. 다만 현직자로서 조언하자면 경제학과 부동산학과에 진학하는 걸 추천해요. 감정 평가란 재산에 경제적인 가치를 매기는 일이에요. 여러 경제학 이론과 원리가 바탕이 되는데, 이를 배우는 곳이 바로 경제학과죠. 앞서 얘기했듯 국내에서는 감정 평가 대상이 대부분 부동산이에요. 토지와 건물의 가치와 특성을 배우는 부동산학과에 진학한다면 감정 평가사 시험은 물론 먼 훗날 현장에서 활동할 때 큰 도움을 받을 수 있을 거예요. 부동산을 전문적으로 다루는 감정 평가사를 희망한다면 도시공학과 건축학과 토목과 등 땅과 건물을 비롯한 공간에 대해 배우는 학과도 추천해요.

 

감정평가사의 전망

감정 평가사의 역할은 더욱 확대되고 다양해질 거예요. 사회에서 경제적인 가치를 매겨야 할 자산의 범위가 넓어지고 있기 때문이죠. 예전에는 감정 평가사라고 하면 열에 아홉은 감정 평가 법인이나 사무소에서 근무하며 부동산 가치를 평가했어요. 활동 영역이 무척 제한돼 있었죠. 최근 들어서는 이런 경직된 구조가 많이 바뀌었어요. 부동산 관련 펀드를 취급하는 증권사에서 근무하거나 지식 재산권(상표 디자인의 산업재산권과 문학 음악 미술작품 등에 관한 저작권의 총칭)만 전문적으로 평가하는 등 새로운 영역을 개척하려는 시도가 늘고 있죠. 개인이나 기업이 가진 자산의 성격도 복잡해지고 있기에 이를 정확하게 평가하는 직업인 감정 평가사의 수요도 꾸준히 늘어날 거예요. 회사에서 사내 변호사를 고용하는 것처럼 사내 감정 평가사를 고용하는 것이 당연해질 수도 있습니다.